La Cámara Federal confirmó que las desarrolladoras EIDICO y Desarrollos Inmobiliarios del Pilar tenían cláusulas abusivas e ilegales en sus contratos
En una decisión de alto impacto para el mercado de desarrollos urbanísticos, la Cámara Contencioso Administrativo Federal confirmó que las empresas Desarrollos Inmobiliarios del Pilar y Eidico violan sistemáticamente los derechos de los consumidores (artículos 4, 19 y 37 de la Ley N° 24.240 de Defensa del Consumidor).
El fallo fue a partir de la denuncia de un grupo de compradores del emprendimiento “Barrio San Ramón de Pilar del Este”. La Subsecretaría de Defensa del Consumidor había sancionado a las desarrolladoras, ordenando la remoción de las cláusulas ilegales. Al revisar el recurso de las empresas, la Cámara ratificó el carácter abusivo de esos contratos y las sanciones a las dos desarrolladoras.
Los jueces subrayaron 4 ejes para reafirmar que las cláusulas son ilegales o abusivas.
1. Falta de precisión e indeterminación de facultades: Se le otorgaban al desarrollador/fiduciario facultades sumamente amplias, genéricas e indefinidas sobre los actos considerados “necesarios” para llevar a cabo el emprendimiento. Esto vulnera de forma directa el deber de información (Art. 4 de la Ley 24.240). El consumidor no puede quedar sujeto a un mandato con facultades discrecionales o ambiguas donde desconoce con exactitud qué actos jurídicos o económicos puede realizar la empresa a su nombre o a su cargo.
2. Indeterminación del plazo del contrato: Se fijaba un plazo inicial de vigencia (10 años), pero se preveía la posibilidad de prorrogarlo o extenderlo indefinidamente sin fijar ningún límite, tope ni condición objetiva. Esto, a criterio de los jueces, genera una indeterminación contractual perjudicial que vulnera la seguridad jurídica. Coloca al comprador en un estado de incertidumbre permanente al no saber cuándo finaliza efectivamente el vínculo contractual o el mandato encomendado.
3. Exoneración y traslado de responsabilidad: Eximían de responsabilidad al desarrollador/administrador frente a incumplimientos, demoras o contingencias, trasladándole los riesgos y costos directamente a los compradores. Para la Cámara esta es una cláusula abusiva típica que desnaturaliza las obligaciones principales del proveedor y limita indebidamente los derechos del consumidor a exigir el cumplimiento efectivo del contrato o reclamar indemnizaciones por daños y perjuicios.
4. Prórroga de jurisdicción o elección unilateral de tribunal: Le concedía a la empresa la facultad exclusiva de elegir la jurisdicción o los tribunales competentes ante un eventual litigio judicial. Esto restringe el derecho de defensa del consumidor y su acceso a la justicia y viola las normas que establecen que debe primar la jurisdicción más favorable al consumidor o la correspondiente al fuero de su domicilio.
A pesar de mantener firme la invalidez de estas cláusulas y la obligación de removerlas de los contratos, la Cámara decidió reducir la sanción económica impuesta a las desarrolladoras de 29 a 20 Canastas Básicas Totales. El tribunal buscó unificar el criterio con decisiones adoptadas en causas similares por la misma Sala,para garantizar la equidad en la aplicación de sanciones económicas.
